民生直通車丨多地宣布商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，對(duì)購(gòu)房人影響幾何？

  今年以來(lái)，多地提出商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售。這是否意味著取消公攤？按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，將給購(gòu)房人帶來(lái)什么影響？記者就此采訪了相關(guān)專家。

  近日，湖南省衡陽(yáng)市發(fā)布通知，明確自2025年1月1日起，在全市實(shí)行商品房按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售。

  根據(jù)這份通知，套內(nèi)建筑面積（專有建筑面積）由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積和套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。通知明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售前應(yīng)當(dāng)公示被分?jǐn)偟墓灿貌课坏拿�稱、用途、位置、面積，參與分?jǐn)偣灿媒ㄖ�面積的商品房的名稱、用途、位置、面積、分?jǐn)傁禂?shù)。

  中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)研究院研究員劉琳說(shuō)，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售，并不意味著取消公攤，公攤成本會(huì)計(jì)入套內(nèi)建筑面積價(jià)格中去。“不論以建筑面積計(jì)價(jià)，還是以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，只是兩種不同的計(jì)價(jià)方式，總購(gòu)房成本不會(huì)發(fā)生變化。”

  比如購(gòu)買一套建筑面積為100平方米的房子，總價(jià)是200萬(wàn)元，套內(nèi)建筑面積是80平方米，那么，按照建筑面積計(jì)價(jià)是每平方米2萬(wàn)元，按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)是每平方米2.5萬(wàn)元。

  我國(guó)2001年施行的《商品房銷售管理辦法》第十八條規(guī)定，商品房銷售可以按套（單元）計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積部分為共有產(chǎn)權(quán)，買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對(duì)其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。

  據(jù)了解，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽(yáng)臺(tái)建筑面積。公用建筑面積一般由兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。

  浙江工業(yè)大學(xué)中國(guó)住房和房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)虞曉芬表示，不同樓盤公攤比例不同，購(gòu)房者可能并不清楚，容易產(chǎn)生面積糾紛。按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，可以提高透明度，讓購(gòu)房者清晰地了解所購(gòu)房屋的實(shí)際使用面積。但如果僅按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，也可能導(dǎo)致出現(xiàn)開發(fā)商降低公共部位建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、部分購(gòu)房者產(chǎn)生不需要承擔(dān)公共部位責(zé)任的錯(cuò)覺等諸多問題。

  虞曉芬認(rèn)為，可推廣在售樓部現(xiàn)場(chǎng)和產(chǎn)權(quán)證上同時(shí)標(biāo)注建筑面積、公攤面積、套內(nèi)面積的做法，解決公攤“糊涂賬”問題；各地結(jié)合自己特點(diǎn)可探索在商品房銷售合同中同時(shí)明確按建筑面積計(jì)價(jià)的價(jià)格和按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的價(jià)格。

  劉琳說(shuō)，按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，可以避免一直以來(lái)被詬病的公攤過大、測(cè)量過程不清晰等問題，倒逼房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，提高住宅品質(zhì)，把公共部位設(shè)計(jì)得更加集約高效。在總價(jià)計(jì)價(jià)基礎(chǔ)上，同時(shí)增加套內(nèi)面積計(jì)價(jià)方式，可以使消費(fèi)者的購(gòu)房成本更清晰，有利于購(gòu)房選擇。