棚改計劃“腰斬”，四川這些城市還值得買嗎？

 近期，隨著財政部發(fā)布《關(guān)于下達2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預(yù)算的通知》，2019年各地的棚改計劃隨之揭曉。據(jù)統(tǒng)計，2019年我國各地棚戶區(qū)改造任務(wù)約285萬套，這一數(shù)字不僅遠低于外界預(yù)期的450萬套，與2018年的626萬套相比，無異于“腰斬”。

“跌多漲少”，棚改退潮早有征兆

從克爾瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，除了福建、天津、廣西、廣東、西藏等為數(shù)不多的省份保持著棚改計劃同比增長，其余的31個省區(qū)市均不同程度下跌，過半省份跌幅超過50％，其中山東、河南等幾個棚改大省跌幅尤為顯著。

事實上，今年棚改規(guī)模的縮減并非毫無征兆。2018年開始收緊的棚改貨幣化安置，就已明確釋放出一個重要的信號：棚改將逐步退潮！

縱觀棚改三年規(guī)劃總量，2015年-2017年為1800萬套，年均600萬套，2018年-2020年為1500萬套，年均500萬套，相當于每年要減少100萬套；再聚焦到年度計劃，2018年為580萬套，那么2019年、2020年就應(yīng)該保持在460萬套。但事實上2018年，全國棚改實際完成量達到了626萬套，創(chuàng)下107.4%目標完成率新高，前期的超額完成也增加了后期縮量的必要性。

按照計劃，到2020年全國性的棚改將基本完成。不可否認的是，這一大規(guī)模發(fā)端于2008年的重大民生工程，曾經(jīng)在很大程度上承擔了改善民生及拉動投資的雙重任務(wù)。但棚改走到今天，負面效應(yīng)也已十分明顯：推高三四線城市房價及居民部門的杠桿率、產(chǎn)生新的房地產(chǎn)庫存等等。尤其是加劇了地方財政壓力，由于棚改需要資金支持，無論是獲取低息貸款還是舉債，都對地方政府形成不小的壓力，并且隨著房價上漲，貨幣化安置的成本開始大幅度提高，到了2017年，貨幣化安置費用已經(jīng)是實物安置費用的160%，財政吃緊也是導(dǎo)致不少省份棚改縮量的重要原因。

四川這些城市，2019年都踩了“剎車”

毫無疑問，在棚改“腰斬”的背景下，最該關(guān)注的還是三四線城市的樓市。過去的很長一段時間內(nèi)，棚改政策尤其是棚改貨幣化安置，被視為助推三四線樓市的主要動力。登高跌重，當棚改退潮之際，三四線城市又將走向何處？

通過對省內(nèi)18個地級市的棚改計劃梳理，不難發(fā)現(xiàn)“跌多漲少”的棚改全國格局正在向各地級市延續(xù)。從已公布2019年棚戶改造計劃的12個地級市來看，過半城市的棚改目標相較2018年建成量有所下降，其中降幅最大的為廣安市，降幅達到80%；綿陽、內(nèi)江、資陽、達州等幾個城市則上調(diào)了棚改目標。

尤其值得關(guān)注的是，南充市雖然棚改計劃跌幅為13%，但絕對值仍保持在39000套，約占全省目標的四分之一。不僅如此，3月13日南充還出現(xiàn)在了中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的2018年棚戶區(qū)改造工作擬激勵城市名單之中。這個名單不僅意味著對2018年當?shù)嘏锔墓ぷ鞒晒�的肯定，更深層次來講這些城市還將在下一年安排中央補助及配套基礎(chǔ)建設(shè)有關(guān)資金時，獲得適當獎勵或傾斜支持，這其中就有覆蓋棚改貨幣化的中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金。對南充的樓市而言這意味著什么，自然不言而喻。

雖然目前階段性去庫存任務(wù)已基本完成，并且從市場預(yù)期層面來看，棚改對房地產(chǎn)銷售的促進作用正在消弭，但縱觀省內(nèi)三四線城市的樓市，仍比想象的要復(fù)雜。

以綿陽為例，作為統(tǒng)計范圍內(nèi)唯一一個棚改增幅超50%的城市，綿陽樓市的火熱可以從近期引發(fā)轟動的兩場土拍之中一窺，4月30日和5月8日綿陽游仙區(qū)分別成交兩宗高地價地塊，成交樓面價分別達到4676.74元/平米和5615.07元/平米，甚至綿陽當?shù)貥I(yè)內(nèi)人士表示，按照地價推算這兩宗地塊呈現(xiàn)后價格或可破萬。 

現(xiàn)在，這樣的例子在川內(nèi)不少三四線城市絕非個案：4—5月份，宜賓市主城區(qū)三次土拍單價全線破萬；一季度南充市主城區(qū)出讓13宗商住用地，成交金額達53.06億……然而它們在2019年都處于棚改縮量的階段，顯然這些城市地價、房價的火熱已經(jīng)無法簡單歸結(jié)于棚改的作用力。

同樣以綿陽為例，根據(jù)官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)：綿陽地區(qū)人口，2005年為540萬，2017年底為485.70萬，12年時間流失了54.3萬。綿陽主城區(qū)、成都、沿海城市吸納了這其中的大多數(shù)。在這12年間，綿陽主城區(qū)擴張勢頭驚人。2005年，綿陽主城區(qū)常住人口為80萬左右，2017年底，綿陽主城區(qū)常住人口為138.1萬，12年時間盡增58.1萬。

就在今年《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點任務(wù)》發(fā)布，城鎮(zhèn)化的總體思路有了調(diào)整。允許大城市進一步開放，特別是300萬人口以下的城市要全面取消落戶限制，同時對于人口流出和資源枯竭的城市，提出發(fā)展“收縮型城市”。這也就意味著，推動三四線城市的棚改已不再有城鎮(zhèn)化意義了。作為省內(nèi)僅有的100萬—300萬的Ⅱ型大城市6個之一，綿陽也將直接受惠于這一政策。而這或許能解釋綿陽等城市樓市持續(xù)火熱的原因。

當棚改的光環(huán)褪去，城鎮(zhèn)化率為三四線城市帶來了新的機遇，也讓它們形成了明顯的分化。小城鎮(zhèn)的人口要向城市聚集，最終發(fā)展出更多的大城市和大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)集群。可以預(yù)計的是，未來處于重點城市群、具備吸附力的三四線城市將形成人口、資本的集聚力，從而帶動樓市發(fā)展，收縮型三四線及以下城市則將面臨樓市萎縮的風險。